手机版
您的当前位置: 好论文网 > 经济论文 > 国有土地收回步骤_提前收回国有土地与国有土地上房屋征收的异同

国有土地收回步骤_提前收回国有土地与国有土地上房屋征收的异同

来源:经济论文 时间:2019-04-14 点击: 推荐访问:国有土地收回

【www.acandnoa.com--经济论文】

国有土地上房屋征收主要是针对的房屋,而提前收回国有土地主要的是针对术卅发的国有土地、工厂或其他用途的上地等,在上述国有土地上建设不是为了单纯的居住的建筑物和附属设施   
  随着经济的快速发展、城市人口规模的不断扩张,城市可利用的建设用地日益匮乏。而日新月异的现代化城市建设对土地的需求十分迫切。目前,土地法律制度及国家相关政策,均对城市新增建设用地设定了严格的条件、程序和责任。因而,无论是通过拓展城市规模增加建设用地,还是改变土地类型增加建设用地,在操作层面都存在一定的困难。在这种情况下,有效利用城市原有的建设用地,不失为理性的选择。然而,在城市的发展进程中,特别是1984年国务院《城乡规划条例》、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施以来,城市原有的建设用地已经有了合法的用地单位(或个人),重新进行开发建设存在障碍。实践中,行政机关往往采取国有土地上房屋征收和提前收回国有土地使用权(本文特指为了公共利益的需要提前收回土地的情况)的方法,解决用地紧迫的难题。这一做法固然加快了城市现代化建设的步伐,但同时也引发了一系列社会矛盾。本文拟从两者的概念、实施主体、程序、补偿标准等方面展开分析,以期探求规范该项工作、化解风险的有效路径。
  从法律上讲,政府为了公共利益的需要,有两种方式可以达到收回国有土地的目的。《中华人民共和国城市房地产管理法》在制定之初,就设立了两种方式:
  一种方式是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定:为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。这里的具体办法就是刚刚颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该条例第十三条规定:房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。
  另一种方式是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第20条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”另外提前收回国有土地在《中华人民共和国土地管理法》也有类似规定,其第58条规定:“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。”但在实践过程中,各级政府多是依据《中华人民共和国土地管理法》的规定,收回国有土地。
  提前收回国有土地使用权必然涉及到土地上的房屋,征收国有土地上的房屋,必然涉及到国有土地的收回。那么提前收回国有土地使用权和国有土地上的房屋征收是一个什么样的法律关系呢?
  一、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在概念上的异同
  国有土地上房屋征收是指为了公共利益需要,由市、县级人民政府依照法律规定的权限和程序,征收国有土地上单位、个人的房屋,并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行为。国有土地上房屋征收的客体是房屋的所有权。
  《物权法》第42条明确规定,“能够成为征收对象的只限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。根据该条,能够成为征收对象的一定是被征收人拥有所有权的财产,被征收人拥有所有权以外的权利的财产不能成为征收的对象。
  国有土地使用权的收回是指当出现某种法定事由时,土地行政主管部门经原批准用地或有批准权的人民政府批准依法收回用地单位和个人使用的国有土地使用权的行政行为。根据《物权法》的规定,国有土地使用权是一种用益物权。提前收回国有土地的客体是土地使用权,而不是所有权。
  二、设立两种收回国有土地方式的原因
  《土地管理法》、《城市房地产管理法》在设立之初,为何都是公共利益,其目的都是为了取得土地,而设立两种不同的方式呢?
  笔者认为首先国有土地上房屋征收主要是针对的房屋,而提前收回国有土地主要的是针对未开发的国有土地、工厂或其他用途的土地等,在上述国有土地上建设不是为了单纯的居住的建筑物和附属设施。其次在数量上,房屋的征收主要是征收涉及到的多数人或者大量的房屋。提前收回国有土地涉及到少数或者个体的单位和个人的国有土地的收回。
  三、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在实施主体的异同
  《中华人民共和国土地管理法》第58条规定:“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权。因此提前收回土地使用权实施主体是原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府。
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此国有土地上房屋征收的实施主体是县、市人民政府。
  四、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在程序上的异同
  (一)国有土地上房屋征收的程序
  1、房屋征收部门拟定征收补偿方案。
  2、社会稳定风险评估。
  3、征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用。
  4、市、县级人民政府作出房屋征收决定,并予以征收公告。
  5、对被征收房屋价值评估。
  6、签订补偿协议。
  7、政府作出补偿决定。
  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议,或被征收人房屋所有权人不明确的,市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。
  8、申请法院强制执行。
  (二)提前收回国有土地的程序
  1、立案;
  2、调查取证,认定事实;
  3、拟订收回方案。土地行政主管部门拟订收回国有土地使用权方案,并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人,并告之听证的权利。
  4、听证。土地使用权人要求听证的,应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定期限内向市或者县级人民政府土地行政主管部门提出。土地行政主管部门接到听证申请后,应该按照《国土资源听证规定》中规定的期限内组织听证。
  5、报批。土地行政主管部门在组织听证后规定的一定期限内,将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市或者县级人民政府审批。
  6、下达收回决定书。根据市或县级人民政府批准的收回国有土地使用权方案,土地行政主管部门应当在批准之 日起一定期限内,向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》,同时告知原土地使用权人申请复议和提起诉讼权利。对收回国有土地使用权决定不服的,可以在接到提前收回国有土地使用权决定后若干期限内(按照《行政复议法》规定,一般是60天),依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者起诉。
  7、注销登记。土地行政主管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后,由原登记发证机关办理注销土地登记,收回国有土地使用证,并发布收回国有土地使用权公告。对于出让的土地,还应当依法终止国有土地使用权出让合同。
  8、补偿。
  五、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准上的异同
  (一)、提前收回国有土地的补偿标准。
  从理论上讲,目前有两种补偿标准:
  1、相应的补偿
  《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第20条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”
  2、适当补偿
  《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地法》)第58条规定:“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。”
  正是由于我国Ⅸ土地管理法》、《房地产管理法》在补偿标准问题上规定不一致,导致了我国土地补偿秩序的严重混乱。因此,在现实中某些地方政府滥用《土地管理法》第58条,收回国有土地,不给补偿或者给被拆迁人很少补偿。市、县人民政府往往打着公共利益等旗号,收回国有土地,既不履行相关的审批手续,国土部门发个通知就把正在使用的土地收回了,导致一些单位或者居民的房屋被强拆,没有得到合理的补偿。实践表明,地方政府滥用收回国有土地方式、规避征地拆迁程序和补偿、引发激烈矛盾和冲突已经成较普遍的现象,造成很恶劣的社会影响。
  (二)国有土地上房屋征收的补偿标准――公平补偿
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
  仅从法律的字面上来看,国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准是不同的,有相应的补偿、适当补偿、公平补偿等有很多的学者也进行了大量的篇幅进行分析,试着找出其中的不同点。
  但笔者认为,国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准的本质上是一致的,政府部门都是为了公共利益,其目的都是为了取得使用权人的土地。从最终的效果来讲,政府最终都是获取了使用权人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不论是征收还是收回,政府最终获得的财产是相同的,按照公平、等价的原则,政府应该支付的是相同的对价。因此国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准上应该是一致的。
  这一点,在物权法上得到了充分体现:
  1、房屋征收的补偿标准
  《物权法》第42条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
  征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》在制定时,严格依据物权法第42条规定的原则,对房屋和土地的补偿做出了规定。
  2、提前收回国有土地的补偿标准
  根据《物权法》第148条规定:“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第42条的规定对该土地上房屋及其他不动产给与补偿,并退还相应的出让金”。
  该条所称的“退还相应的出让金”,实际上土地出让金在法律上就是地价,因此收回国有土地,其中包括了房屋和土地的价格,这与房屋征收的补偿在物权法上是一致的,两者都是适用了物权法的第42条。
  近年来,提前收回出让土地和房屋征收引发的矛盾有增多的趋势,逐渐成为影响社会稳定的一大隐患,不利于构建和谐社会。笔者对此进行了多方面的分析和研究,抛砖引玉,希冀引起学界和实务界对这一问题的关注。

本文来源:http://www.acandnoa.com/jj/57825/

经济论文推荐文章

好论文网 www.acandnoa.com

Copyright © 2002-2019 domain.com 广东快乐十分选二计划 版权所有

Top