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二类居住用地_居住用地配建幼儿园等公共服务设施核提控制指标初探

来源:经济论文 时间:2019-05-14 点击: 推荐访问:公共设施用地是指

【www.acandnoa.com--经济论文】

摘要:科学合理地配建居住区公共服务设施,经济、有效地使用土地和空间,能够充分体现城市规划的服务保障作用,进一步改善居民生活环境,提高居民生活质量。本文以南市新汇华庭项目为例,对于在建设用地管理中如何核提公共服务设施的控制指标,尤其是幼儿园等教育用地如何配置,在规划中如何落实等情况进行了分析讨论,提出了划设计条件核提工作的相关措施。
  关键词:居住用地;公共服务设施;控制指标
  
  一、引言
  随着人民生活质量的日益改善,城乡建设水平的进一步提升,人们维权意识的逐步提高,人们对居住用地中的公共服务设施需求不断增加,对其关注程度也越来越高。作为规划许可审批首要环节,管理人员需要扎实掌握公共服务设施配建标准等相关要求,使居住区公共服务设施资源配置符合相关法律法规要求,核提的规划设计条件要做到合法、严谨、具有可操作性,为居住项目的规划建设做好服务保障。
  二、公共服务设施用地相关概念
  《城市居住区规划设计规范》第1.0.3条中规定,居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。第2.0.6条规定,居住用地中的公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
  2008年新修订的《天津市居住区公共服务设施配置标准》(下称"《标准》")第3.1.1条规定,公共服务设施按使用性质分为七大类:教育、医疗卫生、文化体育绿地、社区服务、行政管理、商业服务金融、市政公用。按项目内容分成56小项,其中教育类4项、医疗卫生类2项、文化体育绿地类10项、社区服务类7项、行政管理类5项、商业服务金融类8项、市政公用类19项。另加公建预留1项,共计56项设施。该标准第4.1.1条规定居住公共服务设施配套仍按居住区、小区、组团(街坊)三级配置。其中居住区人口规模5-8万人,小区级1-1.5万人,组团(街坊)级3000-5000人。该标准表A.0.2规定了居住区教育类公共服务设施配建标准,其中应在居住小区内配建的幼儿园的具体指标如下:幼儿园按1万人配置一处计算的一般规模为建筑面积2800平方米,用地面积3640-4200平方米;控制性指标为建筑面积280平方米/千人,用地面积364-420平方米/千人。
  三、案例分析
  现以南市202地块新汇华庭项目及其地块内的幼儿园用地为例进行讨论研究。
  1、项目基本情况
  该项目位于和平区南市街荣业大街东侧,闸口街南侧。属天津市中心城区内环内的核心地区。建设单位于2006年12月18日与市国土资源和房屋管理局签订出让合同(津和荣2004-113号)。出让合同约定:该地块界内土地面积为58884.7平方米,其中含划拨土地面积为4200平方米(变电站用地面积1500平方米,幼儿园用地面积2700平方米),可出让土地面积为54684.7平方米。由于当时总平面设计方案尚未审定,划拨土地范围尚未明确。该项目土地用途为居住、商业用地,总建筑规模为不大于183340.8平方米,包括商业30240平方米、会所3000平方米。2010年1月15日签订补充合同,增加建筑面积19700平方米,用途为酒店型公寓。该项目于2010年3月12日取得《总平面设计方案审定通知书》,划拨土地位置同时确定。按照总平面确定的划拨用地具体位置,重新进行核定用地,将合同约定的幼儿园及变电站用地独立划分。该项目现已完成进行核定用地调整。
  2、分析及结论
  (1)依据该项目住宅建筑规模计算该项目所属等级,分析该项目自身是否需要配建幼儿园
  依据《标准》第1.0.4条规定,本标准按户均人口2.8人,户均住宅建筑面积85平方米计。该项目住宅建筑面积为183340.8-30240-3000=150100.8平方米。可计算得该项目居住人口为150100.8??5??.8=4944人,属组团(街坊)级别。依据《标准》表3.1.1居住区公共服务设施分级分类项目数据规定,该项目本身不需要配建幼儿园。
  (2)根据配建幼儿园用地面积反算该幼儿园所服务的居住人口,分析幼儿园是否为该项目单独设置
  依据《标准》表A.0.5居住小区及公共服务设施配置标准规定,幼儿园的用地面积控制性指标为364-420平方米/千人,该项目所属地区选下限为364平方米/千人(《标准》第4.2.8条规定位于中心城区及滨海新区内的居住配套设施,应取以标准指标的下限),可计算得该幼儿院用地服务的居住人口为2700??64??000=7418人(相当于服务居住建筑规模22.5万平方米)。新汇华庭项目居住建筑面积约为15万平方米,根据上面计算居住人口为4944人。因此该幼儿园不仅是为该项目服务,还服务于周边地区。
  (3)分析幼儿园用地是否包括在新汇华庭项目的可建设用地范围内
  根据天津市规划局2008年下发的《规划条件核提办法》(修改征求意见稿)第十五条第(四)款的规定,"以下非经营性配套公共服务设施不包括在可建设用地范围内:…小区级:小学、幼儿园、托儿所…"。因此该幼儿园用地应不包括在新汇华庭项目的可建设用地范围内。
  (4)该幼儿园应由谁实施建设
  根据《关于印发〈天津市住宅建设非营业性公建配套费管理办法〉的通知》(津价房地字[1997]96号)文件规定的天津市住宅建设非营业性公建配套使用范围中含幼儿园。文件第九条规定配套设施可由区配套办组织实施,或委托建房单位实施。凡由建房单位实施建设的项目,区配套办要按照配套项目的内容及相应的实施进度将配套费划拨给建房单位。因此该幼儿园可由和平区配套办组织实施,也可委托开发商实施建设,但需按要求将配套费划拨给建房单位。经向建设单位了解,建设单位已与区政府沟通研究幼儿园建设问题,区政府初步意见拟委托建设单位代建,再拨付相关经费。
  四、指导下阶段规划设计条件核提工作的措施
  严格落实控规(土地细分导则)配套设施要求前提下,在规划设计条件中明确居住用地需按照《天津市居住区公共服务设施配建标准》配建相应公共服务设施。
  在建设用地管理过程中,核提居住用地规划条件时,需按照《标准》规定,明确项目级别,并将不包括在可建设用地范围内的公共服务设施用地规模结合控规和相关规定予以明确。对需要在可建设用地范围内设置的配套公共服务设施应明确按《标准》进行配置。
  独立占地的公共服务设施项目需与住宅项目统一规划,争取同步实施,或与相关部门落实建设时间,以确保公共服务设施能同步在规划管理阶段得到保障实施。
  参考文献:
  [1]《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)-2002年版
  [2]《天津市居住区公共服务设施配置标准》(DB29-7-2008)天津市建设管理委员会2008.9.1
  [3]《关于印发〈天津市住宅建设非营业性公建配套费管理办法〉的通知》(津价房地字[1997]96号)1997.5.19
  [4]《规划设计条件核提办法》(修改征求意见稿)
  作者简介:朱文津(1982.10-),男,汉族,浙江人,本科,工作单位:天津市规划局和平区规划分局,研究方向:城市与区域规划。

本文来源:http://www.acandnoa.com/jj/58526/

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