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【房地产容积率是什么意思】容积率对房地产开发项目的作用与影响

来源:知识百科 时间:2019-04-26 点击: 推荐访问:房地产开发容积率

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摘要:本文主要介绍容积率对居住环境、工程成本、房价在不同地域的所起的作用和形成的不同影响。   关键词:容积率 房价 影响[参考文献:
  1.GB 50352-2005 中华人民共和国建设部《民用建筑设计通则》]
  中图分类号: F293 文献标识码: A
  
  随着国民经济的发展,人们对居住环境的品质要求也越来越高,都希望自己生活在一个幽美典雅的环境中。因此,房地产开发项目的规划设计理念应以生态环境优先为原则,充分体现对人的关怀,消除住户对对自然的渴望。正因为如此,规划设计中的各种经济技术指标就显得尤为重要,下面就容积率对房地产项目的作用和影响做一简单论述,供大家参考。
  1. 容积率
  1.1容积率
  在一定范围内,建筑面积总和与用地面积的比值是容积率,建筑容积率、建筑密度和绿地率是控制用地和环境质量的三项重要指标,在城市规划行政主管部门审定用地规划、实施用地开发建设管理的工作中收到良好效果,具有较强的可操作性。
  1.2容积率在不同地域的作用
  一般情况下,一二线城市规划的总体性和长远性还都是比较科学的,大城市有比较系统的城市规划资料,土地开发受整体规划控制比较严,土地集约化利用程度高,地价总体水平在高位。也就是说大城市楼面地价对房屋开发单方成本影响较大,房屋开发单方成本受建筑单方造价影响效果不明显。那么,在大城市提高容积率对开发商而言,意义重大,提高容积率就可以提高土地的利用效益。提高待开发项目的容积率,在单位土地面积上的所建的建筑物的面积也就会越大,销售面积的增大无疑也会带来利润的增加,这也是开发商削尖脑袋也要提高容积率的原因所在。
  小城市土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显;另外,小城市规划技术参数控制一般不严格,通常是地产商先确定了小区规划意向,然后和规划部门沟通协调后再确定各种经济技术指标,这样就造成了积率的确定往往具有随意性,在大多小城镇地方政府和规划部门的决策方式致使容积率缺乏实际操作意义。
  1.3容积率与其它经济技术指标的关系
  对于发展商来说,容积率决定地价成本在项目开发的整体造价中所占的比例,高则待售面积增大,地价成本在单方造价中降低;低则增加地价在单方造价的成本。而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度,容积率越低,同一片土地上的建筑物就越少,舒适度也越高。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了项目是从消费者的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来规划设计一个房地产开发项目。地产商的经营理念决定一个公司的文化层次,成熟的地产商会寻求一个营销与宜居的平衡点,会充分论证容积率、绿地率、建筑密度与销售之间的关系,结合当地的总体规划确定一个合理的数值。
  2. 容积率对房价的影响
  2.1容积率对建筑成本的影响
  一个待开发的房地产项目,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多或者建筑密度的增加。随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时若继续增加层数会增加单方工程造价,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。建筑密度的增加会减少绿地面积和公共活动空间,就会降低小区的居住品质,从而影响房屋的销售价格。
  2.2容积率与房价的关系
  商品房房价的确定在不同的市场行情时有不同的确定标准,也就是有不同的参照系,容积率在其中所起的作用也不同。当房市兴旺、房价高企的时期,确定房价的是市场行情而不是成本,所以高容积率带来的效益是极为明显地;房市前景不明朗甚至低迷时,确定房价就是以成本作为参照系了,高容积率未必能带来高效益,但因高容积率带来的小区居住品质降低却能对市场销售造成很大的影响。
  容积率对房价的影响和城市的大小也有关系,大城市的土地成本在房价中所占的比重较大,容积率的大小对其房价的影响也就会很大;而小城市土地价格不高,对整个成本的构成影响不大,建筑成本是其主要成本构成,所以容积率对房价的影响不大。
  3. 容积率对生活品质的影响
  开发项目的容积率决定其将来居住者的生活品质。高容积率的住宅项目不是小区内建筑密度增大,就是在建筑密度不变的情况下楼层的增加,人生活在高楼林立中视觉上就会不舒服,就会有压迫感。高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,高密度的居住人口还会对小区内的各种配套设施形成比较大的压力,频繁的的使用会加剧这些设施的老化。由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的建筑密度增大或者楼层增高,就会影响绿地的比例,休闲娱乐的场地也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外,楼间距过近而造成的日照不足、小区内没有合理的道路布局并且狭窄、停车位置不足造成的汽车乱停乱放等都是高容积率小区经常遇到的问题。
  4.结语
  合理的选择容积率,是使购房者提高对小区的认可度的重要方面,并不是说单纯的提高容积率就能带来可观的利润。区域范围内建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度,也就会影响消费者的选择欲望。如何做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,那就必须在城市规划中区域性容积率的确定值上做到科学合理。

本文来源:http://www.acandnoa.com/zs/58098/

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